Focus sur la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

La loi du 27 juillet 2023, n°2023-668, publiée au Journal officiel de la République française le 28 juillet 2023 et visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a modifié les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Les principales innovations apportées par cette loi sont les suivantes :

1) Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location...

Avant la loi du 27 juillet 2023 :

Lorsque le contrat de bail contenait une clause résolutoire, cette dernière produisait pleinement ses effets après un commandement de payer visant la clause et demeuré infructueux durant un délai de 2 mois.

A défaut, et si le contrat de bail ne stipulait pas de clause résolutoire, le bailleur devait saisir le magistrat d’une demande en résiliation judiciaire du bail.

Le magistrat appréciait l’opportunité de faire droit à la demande mais la résiliation n’était pas automatique.

Désormais :

Il est obligatoire de prévoir une clause résolutoire au sein des baux d’habitation.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

2) La durée du commandement de payer réduite à six semaines

Avant la loi du 27 juillet 2023 :

Le bailleur qui faisait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire devait attendre un délai de 2 mois avant de pouvoir saisir le magistrat compétent pour faire constater l'acquisition de ladite clause.

Désormais :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette. »

Durant ce délai, le locataire devra s’acquitter de l'intégralité de sa dette ou saisir le juge compétent afin de contester le montant ou solliciter des délais de paiement.

En outre, le bailleur disposera d’un délai de 6 semaines pour dénoncer l’assignation au Préfet.

A noter : la réduction du délai du commandement de payer ne s'applique pas lorsque le bailleur est une personne morale (à l'exception des SCI familiales).

La clause ne produira effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

3) Sur les délais de paiement sollicités par le preneur à bail

A noter : la loi du 27 juillet 2023 n'a pas modifié les dispositions relatives au V° de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, le preneur à bail peut toujours solliciter jusqu’à 3 ans de délai de paiement pour s’acquitter de sa dette.

En revanche, pour qu'il soit désormais fait droit à une demande de délai de paiement, le preneur à bail devra obligatoirement avoir repris le paiement intégral du loyer courant.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Ainsi, si le preneur à bail a repris le règlement des loyers, les effets de la clause de résiliation de plein droit pourront être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Mais attention, la suspension prendra fin dès le premier impayé de loyer (VII° de l'article 24 de ladite loi).

Maître Chloé Heyriès vous accompagne à chaque étape de la procédure.

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